온라인 상으로 공인중개사가 허위매물을 기재한 경우 처벌받는 법안이 2020년 8월 21일 시행되면서, 온라인 상의 허위 광고에 대한 경각심이 생기며 한번 시장이 정화되는 시기가 있었다. 단순히 존재하지 매물을 올리는 것 뿐만이 아니라, 매물에 대한 정보를 고의적으로 누락하거나 잘못 기재하는 경우가 해당되고, 중개사가 아닌 중개보조원들이 직접 온라인 상으로 매물을 광고하는 행위에 대해서 금지되는 등 많은 부분이 바뀌게 되었다.

실제로 이 법이 시행되고 나서 온라인 상의 매물은 급격히 줄어드는 모습을 보였다. 8월 21일 하루 사이, 서울 시내 아파트 매물의 10%인 1만건이 하루에 사라졌다고 한다. 경쟁이 심한 송파구의 경우 매물의 90%가 사라지기도 하였다니, 그 정도면 네이버부동산에 매물을 검색하고 중개사를 방문하는 의미가 없었다고 볼 수 있다. 올린 매물의 10개 중 9개가 허위매물이라면, ‘아 그 매물은 나갔어요. 하지만 이 매물은 어떠신가요’ 라는 끊임없는 레파토리가 아니었을까.

하지만 정말 허위 매물이 모두 사라졌을까?

문제는 실제로 이 법이 시행되고 나서 매물의 숫자가 급감하였지만, 문제는 그대로 현재진행형이라고 생각된다. 2021년 6월 현재 곳곳에서는 여전히 허위매물이 많음을 토로하는 증거가 있다. 실제로 집을 내놓을 때, 집을 구할 때 모두 네이버부동산에서 개인적으로 경험한 내용이기도 하다.

심지어, 네이버부동산에서도 이런 문제는 없어지지 않고 있다. 집주인 인증 매물이라고 하더라도, 집주인 인증 절차가 간단할 뿐만 아니라, 네이버는 대부분의 매물 정보를 CP를 통해 콘텐츠 공급받는 구조이고, 집주인은 단독중개보다는 여러 곳에 집을 내놓는 경우가 많기에 동일매물이 중복건수로 올라와 있다. 신기하게도 (혹은 고의적으로) 네이버는 ‘동일매물 묶기’라는 기능을 단지 정보 안으로 들어가야만 거를 수 있도록 복잡하게 설계하여 놓았다.

동일 매물 묶기를 선택하고 다시 확인하면, 위의 매물 숫자가 거의 반으로 줄어들은 것으로 표시된다.

동일 매물이 중복으로 등록되는 경우 구조적으로 단독중개가 거의 일어나지 않기에, 여러 곳에 집을 내놓은 경우 발생할 수 밖에 없고 집의 매매가 구조적으로 실시간 반영되기 어렵기에 위와 같은 문제가 발생할 수 밖에 없다. 심지어 매물이 없는 상황에서 하나의 매물에 수많은 부동산이 중개하려고 혈안이 되어 있는데, 매물을 클릭하고 중개업소에 연락하려고 보면 20-30개, 많게는 40곳 넘는 곳에서 이 매물을 중개 하겠다고 광고하고 있다.

결국, 현재의 리스팅 구조에 문제가 있다

공인중개사는 오프라인을 기반으로 영업을 하는 업종이다. 많은 사람이 클릭해야 하고, 방문해야 거래가 일어나고 소위 말하는 ‘리드’가 생긴다. 그 공인중개사가 어떤 큰 기업의 ‘직영 공인중개사’ 이든, 혹은 ‘개업공인중개사’이든 허위 매물을 올려서라도 고객 관심을 이끌고 고객 방문을 이끌어내야 한다. 그렇게 해서 연락처를 확보하면 그 고객은 이 매물이 아니더라도 다른 거래를 할 수 있는 고객이니까.

다시 말해, 현재처럼 중개사가 매물을 올리는 과정은 허위 매물을 완전 끊어내지 못할 인센티브를 구조적으로 갖고 있다. 게다가 실시간 조사가 아닌 분기별 조사, 과태료는 최대 500만원인 상황에서, 부동산 가격은 계속 상승하여 매물 한 건 성사 시 쉽게 500만원 이상을 벌 수 있다. 공인중개사가 사기꾼이기 때문이 아니라, 현재 시장 구조는 공인중개사에게 허위 매물을 등록하는 위험을 지게 만드는 구조이고, 공인중개사를 통해 매물리스팅을 받는 포털 들은 허위매물도 등록 건 당 광고료를 벌 수 있기에 이를 관망하고 있다 볼 수 있다.